Ипотека работает на разогрев?

Р.Дзкуя – аналитик, РБК, специально для «МиР»

2006 год запомнится чрезвычайным ростом цен на квартиры. Данные аналитиков несколько разнятся, и в качестве среднего показателя можно взять 74%, зафиксированные аналитическим агентством Rway. Такой скачок подвел стоимость 1 кв. м жилья к критическому уровню, что позволяет прогнозировать достаточно спокойный 2007 год. Объем жилья, построенного в 2006 году, составил более 49 млн. кв. м, что несколько лучше показателей 2005 года (43,6 млн. кв. м), но явно недостаточно, чтобы решать вопросы национальной жилищной программы. В Москве, как заявил руководитель Строительного комплекса столицы Владимир Ресин, за год построено около 5 млн. кв. м жилья, и этот показатель также далек от необходимого. Напомним, что число людей, желающих улучшить свои жилищные условия, превышает у нас 70% всех граждан.

Модные кредиты

Эксперты уверены, что справиться с жилищным кризисом можно сочетанием двух мер: с одной стороны, облегчать доступ к кредитам, с другой – способствовать росту объемов вводимого жилья. Готовность государства создавать благоприятные

условия для кредитования (в первую очередь, ипотечного) подвигла финансовые организации к более активной работе на рынке недвижимости. В 2006 году доля ипотечных сделок по новостройкам выросла, по данным Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), c 3 до 20%. На конец I квартала текущего года число клиентов, желающих приобрести жилье по ипотеке, составляет, по заявлению специалистов ряда компаний, свыше 40%. Игнорировать покупателей, готовых оперировать серьезными кредитными ресурсами, уже не могут ни финансовые компании, ни застройщики. Напротив, клиентов, желающих немедленно оплатить покупку квартиры, становится все меньше.

Сейчас трудно назвать банк, который не разработал бы свою ипотечную программу. По данным Росстроя, в начале 2006 года ипотечные кредиты выдавали 395 банков, к концу года их число возросло до 450, а всего жилищные кредиты предоставляют свыше 660 банков. Управляющий директор по банковским операциям банка Delta Credit Лора Файнзилберг считает, что более 400 банков предлагают ипотечные продукты, но отмечает при этом, что понастоящему соревнуются максимум 10.

Список лидеров совпадает практически у всех экспертов: Сбербанк, «ВТБ 24», Городской ипотечный банк, «КИТ Финанс», «Москоммерцбанк», «Райффайзенбанк », DeltaCredit.

В Министерстве регионального развития отмечают, что в 2006 году планировалось выдать 108 млрд. руб. кредитов, однако итоги года превзошли все ожидания: кредиты составили 220 млрд. руб. Таким образом, показатели 2005 года превышены в 4 раза. Тем не менее говорить о победном шествии ипотеки пока не представляется возможным. Эксперты отмечают, что на сегодняшний день ипотека является одним из факторов, способствующих удорожанию квартир, и попрежнему остается доступной незначительной части граждан.

Высокопоставленные российские чиновники в последнее время выступили с целым рядом заявлений, в которых объявили о твердой решимости снизить ставки по кредитам. Напомним, что в ходе интернет-конференции первый вице-премьер Дмитрий Медведев подчеркнул, что «ипотечная ставка нас всех сегодня не устраивает – она очень высокая». По его словам, «ставка должна составлять 6–8%, и это России по силам». Ему вторит и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, заявивший, что «с начала 2008 года ставка ипотечного кредита на приобретение жилья в Москве будет снижена до 6–7%». При этом он полагает, что такая ставка будет нормальной при уровне инфляции около 10%.

Европроцент

Стремление представителей власти сравнять российские условия кредитования с европейскими можно понять. Как указывает генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов, «ставки по ипотечным кредитам в Западной Европе колеблются в диапазоне 4–5,5%, в Восточной Европе – 5,6–9%», причем речь идет о наиболее востребованной категории кредитов, выдающихся сроком на 20 лет. По его мнению, снижение ставок резко, в несколько раз, увеличит долю ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью.

В то же время, подчеркивает Василий Белов, для дальнейшего снижения ставок необходимо наличие двух условий: конкуренции на рынке ипотеки и работающей системы рефинансирования. Заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании «Пересвет-Ипотека» Ринат Янтурин полагает, что снижению ставок по ипотечным кредитам будет способствовать «наметившийся в последнее время бурный рост процесса секьютеризации ипотечных активов». Что касается конкуренции, можно не сомневаться: она уже началась. Финансовые структуры принимают меры к тому, чтобы облегчить доступ клиентам к кредитным ресурсам.

К примеру, либерализовали свои требования в DeltaCredit. Так, теперь банк рассматривает совместные доходы не только супругов, но и детей, родственников, любых четырех человек, причем не интересуется регистрацией. Заметный рывок сделал Москоммерцбанк: его кредитный портфель в конце 2006 года превысил 500 млн. долл. Как замечает андеррайтер НБИК Павел Комолов, это произошло за счет диверсифицированной продуктовой линейки, банк занимается покупкой и залогом квартир, коттеджей, строящихся квартир, коммерческой недвижимостью.

Без риска нельзя

Разумеется, есть и обстоятельства, которые останавливают банки. Так, по словам директора по продажам НБИК Ольги Биляловой, их смущают отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, финансисты порой не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. В итоге, стремясь максимальнообезопасить себя, банки зачастую выдвигают невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации.

Проведя краткий опрос среди специалистов, мы пришли к выводам, что лидером по кредитованию новостроек являются «Москоммерцбанк» и «СлавИнвестБанк», на «вторичке» наиболее сильны Городской ипотечный банк и DeltaCredit, в «загородке» наиболее эффективно работает «Москоммерцбанк», в сфере перекредитования силен «КИТ Финанс»яя. Впрочем, каковы бы ни были успехи или сложности отдельных банков, общее поступательное развитие ситуации представляется очевидным. Лора Файнзилберг из DeltaCredit уверена, что текущий год будет более спокойным, значительного роста цен на недвижимость не предвидится, следовательно, интерес к ипотеке будет увеличиваться.

По прогнозам г-жи Файнзилберг, объем ипотечного рынка вырастет минимум в 2 раза. Впрочем, считает она, «если ипотека будет расти такими же темпами, а объемы строительства – отставать, ипотека подтолкнет рост цен на жилье». Согласен с ней в оценках перспектив 2007 года и член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Он обращает внимание на три аспекта развития ситуации. Так, будут пользоваться популярностью потребительские ипотечные кредиты, суть которых заключается в том, что «заемщик под залог уже имеющейся квартиры или дома может получить кредит на срок до 25 лет на сумму до 1 млн. долл., который можно использовать на покупку новостройки, оплату обучения и другие крупные приобретения».

Вырастет, по его мнению, число сделок, совершаемых с участием ипотечных брокеров. Так, в 2006 году такие сделки составляли около четверти от всего объема, а в 2007 году можно прогнозировать увеличение их числа до 35–40%. Наконец, эксперт полагает, что 2007 год станет годом активного начала работы с ипотечными ценными бумагами. И еще один рыночный тренд прогнозируют специалисты – более активное освоение ипотеки регионами. Генеральный директор банка «Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ) Марк-Эммануэль Вивес отмечает, что, в связи с некоторым падением спроса на ипотеку в столице вследствие высоких цен за 1 кв. м, БСЖВ намеревается перенести основную тяжесть ипотечной программы на Санкт-Петербург и регионы.

Той же точки зрения придерживаются и другие финансовые структуры. Как отмечали в разговоре с нами руководители целого ряда крупных девелоперских компаний, «в Москве и строить негде, и цены запредельные, регионы в этом отношении – настоящая целина». Главное, чтобы в стране сохранялась стабильная ситуация и продолжался рост уровня доходов.

Источник: МИР. Москва и Регионы, 15.05.2007